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《民法典》居住权设立与执行规则

引言

居住权作为一项以“居住”为核心目的的用益物权，是《民法典》物权编新增的重要制度。其立法初衷在于回应社会现实需求，为解决婚姻家庭中的居住保障、老年人以房养老、离婚后居住权分配等问题提供法律路径（王利明，2020）。自《民法典》正式施行以来，居住权制度通过明确权利设立与执行的具体规则，既填补了我国传统物权体系中“住有所居”的制度空白，也为弱势群体的居住权益提供了更精准的法律保护。本文将围绕居住权的设立规则、执行要点及实践优化展开系统分析，以期为理解这一制度的运行逻辑提供参考。

一、居住权的设立规则：从要件到效力的规范体系

居住权的设立是其发挥制度功能的起点，《民法典》通过第366条至第371条构建了一套包含设立方式、形式要件、登记效力等内容的规范体系，确保权利设立的合法性与可操作性。

（一）设立方式：合同与遗嘱的二元路径

根据《民法典》规定，居住权的设立主要通过两种法定方式实现：一是书面合同设立，二是遗嘱设立。这两种方式分别对应意定居住权的不同场景，覆盖了民事主体基于意思自治处分财产的主要形式（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组，2020）。

书面合同设立是最常见的方式，适用于双方协商一致的情形。例如，离婚协议中约定一方对原有住房享有居住权，或父母与子女约定子女为父母设立终身居住权。根据《民法典》第367条，居住权合同需包含当事人信息、住宅位置、居住条件和要求、居住期限、解决争议方法等条款。这些条款的明确性不仅是合同生效的形式要求，更是避免后续执行争议的关键（杨立新，2021）。值得注意的是，合同设立的居住权需以书面形式订立，这一要式性规定旨在防止口头约定的随意性，保障权利义务的清晰可查。

遗嘱设立则适用于自然人通过遗嘱处分个人财产时为他人设定居住权的情形。例如，老人在遗嘱中写明“房产由子女继承，但配偶可终身居住”。根据《民法典》继承编与物权编的衔接规则，遗嘱设立居住权需符合遗嘱的法定形式（如自书、代书、公证等），同时居住权的生效仍需完成登记（黄薇，2020）。相较于合同设立，遗嘱设立的居住权更强调对遗嘱人真实意愿的尊重，但其权利取得需以遗嘱有效为前提，若遗嘱被认定无效或部分无效，居住权的设立基础将不复存在。

（二）形式要件与登记效力：设立的核心门槛

居住权的设立不仅需要合法的设立方式，还需满足形式要件与登记要求。其中，书面形式是法定的形式要件，无论是合同还是遗嘱设立，均需以书面载体固定权利义务内容。这一要求既符合物权法定原则对权利设立的要式性规定，也为后续可能的争议解决提供了直接证据（王泽鉴，2021）。

登记则是居住权设立的生效要件。根据《民法典》第368条，居住权自登记时设立。这意味着，即使双方签订了书面居住权合同或遗嘱中明确了居住权，若未办理登记，居住权并未实际生效。登记制度的引入，一方面通过公示公信原则保护了第三人的交易安全（如房屋买受人或抵押权人），另一方面也确保了居住权的对世效力，使其能够对抗所有权人的处分行为（程啸，2020）。例如，若房屋所有权人在设立居住权后将房屋转让，已登记的居住权人仍可继续居住，受让人需尊重既有的居住权；若未登记，则居住权仅具有债权效力，无法对抗善意第三人。

（三）设立限制：权利边界的法定约束

为平衡居住权人与所有权人的利益，《民法典》对居住权的设立施加了若干限制。首先，居住权原则上具有无偿性，除非当事人另有约定（《民法典》第368条）。这一规定体现了居住权的保障性特征，避免其异化为营利工具。例如，父母为子女设立居住权通常是无偿的，而商业性的“以房养老”模式中，若约定居住权人需支付对价，则需在合同中明确。

其次，居住权不得转让、继承（《民法典》第369条）。这是由居住权的人身属性决定的，其设立目的是满足特定主体的生活居住需要，而非作为财产进行流通。例如，老人为自己设立的居住权，不能转让给子女或他人；若居住权人死亡，其继承人也无法继承该权利。

最后，设立居住权的住宅不得出租，除非当事人另有约定（《民法典》第369条）。这一限制防止居住权人通过出租获利，偏离“居住”的核心目的。若合同中明确允许出租（如以房养老模式中，居住权人通过出租部分房屋获得收入），则需在设立时作出特别约定。

二、居住权的执行规则：权利行使与义务履行的实践指引

居住权的设立解决了“权利如何产生”的问题，而执行规则则聚焦“权利如何实现”，涉及权利内容、义务边界及消灭情形等具体环节，是制度落地的关键。

（一）居住权人的权利内容：占有、使用与排除妨害

居住权作为用益物权，其核心权能是对住宅的占有、使用。占有是指居住权人对住宅的实际控制，是行使使用权的前提；使用则是按照住宅的性质和约定用途进行生活居住（如居住、必要的装修维护等）（崔建远，2021）。例如，居住权人可在住宅内正常生活，安装必要的