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个人住房抵押贷款风险与防范

摘要：我国住房抵押贷款始于1985年，按揭贷款始于1995年,

自1997年以来我国住房制度改革面推进和金融体制改革日趋深

入。随着我国住房制度改革不断深入，个人购买商品住房的意向逐渐

强烈，房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与有效需求不足的

矛盾促使住房按揭贷款应运而生。个人住房贷款业务开办以来，一直

就被视作为一种风险低，利润稳定的信贷产品。但是，随着个人住房

抵押贷款规模和总量迅速扩大的过程中，也逐渐显现出一系列的风

险问题。本文以我国个人住房抵押贷款业务存在的风险状况着手，

分析风险所在及防范。

关键词：个人住房抵押贷款，风险分析，风险防范。

正文：近年来，随着我国房地产业的快速发展和住房制度改革的

加快，个人住房抵押贷款的需求不断增长。自从工995年中国人

民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》允许四大国有商业银

行办理个人住房消费信贷业务以来，商业银行的个人住房信贷业

务迅速增长，虽然已采用房产抵押方式并进行按揭，被认为是安

性较高的贷款业务，但由于住房贷款存在资金来源小且分散与

资金投放量大且集中，如果处理不好，很容易引发严重的金融风

险。而且近几年来随着住房贷款的迅速发展，不良贷款率也在呈

上升趋势。

一、住房抵押贷款风险表现形式

信用风险：在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着的个人

信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题。由于我国个人

资信体系不完整，贷款期限较长等因素，存在较多不确定性，将

面临较大的信用风险。来源于购房人的信用风险包括自然原因和

社会原因，导致借款人失去还款能力以及由于主观原因信用意识

差等导致的拖延还款或赖账不还等。商业银行个人住房抵押贷款

业务中存在的个人信用风险主要有：第一，借款人收入证明水分

较大。第二，由于银行之间存在信息沟通力度不强，借款人的收

入证明一式多份，在不同的银行贷款，多处购房。第三，个人住

房抵押贷款属于中长期信贷，还款期限较长，可因为多种因素

因造成个人支付能力下降，从而造成商业银行的信贷风险。第四,

目前，个人住房抵押贷款业务实行浮动利率制度，借款者承担了

大部分的利率风险，在利率上升期间可能出现违约现象。

2.管理风险：银行房贷工作是通.内部分工协作进行运作和管

理.，任何一个环节管理疏漏都存在着危险。而且个人住房抵押贷

款交易频繁，周期.，这些条件为后期管理带来极大的不便，也造

成贷后管理上的风险。如：信贷人员变动频繁人员素质参差不齐

档案管理持续混乱，致使收贷无据可依，对贷款人不能还款及时

发现，一旦超过诉讼时效，将会直接造.贷款死帐，或过分依靠中

介机构评估结果，造成抵押品贬值或无.，从而造成无法挽回的

损

3.抵押物价值高估风险：贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估

中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是

按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多,

另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，

所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估

机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串

通一气，“溢价评估”。

4.“假按揭”风险。一些房产商由于自身经济实力不强，房屋销

售不畅，资金无法回笼，形成建设资金缺口时，往往利用假按揭

方式骗资金。他们利用内部员工或其亲朋好友批量的购买本公司

开发的房产，通过大量假购房合同，申请抵押贷款，或者重复销

售骗取贷款，一旦房地产开发商的资金周转出现问或者房屋价

格停止上涨出现贬值时，所谓的购房借款人就会停止偿贷款，致

使银行贷款面临风险。

5.抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过

办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改

变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处

置抵押物或外部的原因如（不可抗力）而致使抵押房屋毁损、灭失，

极易造成贷款的损失。

二、抵押贷款风险防范建议

借款人经济入来源是否充足，稳定。对借款人的身份和资信情况进行

审核是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料，加强根据借

款人的申请资料真实性有效性和完整性的审查及工作情况、收入情

况、文化程度、专业技能等方面综合平衡