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《民法典》中居住权的设立与行权规则解析

引言

居住权作为一项与“住有所居”民生需求紧密相关的民事权利，在《民法典》中首次被明确为用益物权的一种，填补了我国传统物权体系中“居住保障”的制度空白。从现实需求看，随着人口老龄化加剧、婚姻家庭结构多元化以及房屋资源利用形式创新，社会对“稳定居住”的需求呈现出多样化特征——老年群体希望“以房养老”却保留居住权，离婚后一方需要在原住房中暂时居住，子女为父母设立长期居住保障等场景，都亟需法律层面的权利确认与规则指引。《民法典》通过第十四章“居住权”的专章规定（第366条至第371条），系统构建了居住权的设立、行权与消灭规则，为解决上述社会问题提供了法治方案。本文将围绕居住权的设立要件、行权边界及实践要点展开解析，以期为理解这一新兴物权制度提供参考。

一、居住权的立法背景与制度价值

（一）居住权的历史渊源与现代发展

居住权并非《民法典》的全新创造，其制度源头可追溯至古罗马法中的“人役权”体系。在罗马法中，居住权作为人役权的一种，主要功能是为特定身份关系的人（如未继承遗产的家庭成员）提供生活保障，具有“保障生存”的鲜明属性。这一传统被大陆法系国家继承，如《法国民法典》《德国民法典》均保留了居住权制度，但早期立法多将其限定于亲属间的无偿设立，适用范围相对狭窄。

进入现代社会，随着住房商品化进程加快，居住权的功能逐渐从“身份保障”向“财产利用”拓展。一些国家和地区通过立法修订，允许居住权以有偿方式设立，或与金融工具结合（如“反向抵押”中的居住权保留），使其成为优化房屋资源配置的重要工具。我国《民法典》正是在吸收传统制度精髓、回应现代社会需求的基础上，将居住权确立为独立的用益物权，既保留了保障弱势群体居住利益的核心功能，又为市场化利用预留了制度空间。

（二）我国引入居住权的现实动因

我国在《民法典》颁布前，对居住利益的保护主要依赖债权（如租赁合同）或司法解释（如离婚后“居住帮助”），但这两种方式均存在局限性：租赁合同受“债权相对性”限制，难以对抗所有权变动（如“买卖不破租赁”仅适用于合法租赁且需登记）；离婚居住帮助则属于临时性、道义性的救济，缺乏长期稳定性。现实中，老年父母将房产赠与子女后被要求搬离、离婚后无房一方因所有权转移失去居住保障、以房养老中老年人“卖房后无房住”等纠纷频发，迫切需要通过物权制度明确居住利益的优先性与对世性。居住权的入法，正是为了将这些零散的居住需求整合为统一的物权保护机制，为“住有所居”提供更坚实的法律支撑。

（三）居住权的核心制度价值

从制度设计看，居住权的价值可概括为三方面：其一，保障生存权益。通过物权化的居住权，为老年人、离婚无房方等弱势主体提供长期、稳定的居住保障，避免因所有权变动失去安身之所；其二，优化资源配置。允许房屋所有权与居住权分离，所有权人可通过设立居住权实现“以房融资”（如将房屋抵押或出售时保留居住权），居住权人则能以较低成本获得稳定居住条件，促进房屋资源的高效利用；其三，完善用益物权体系。传统用益物权以“利用物的使用价值”为核心，但土地承包经营权、建设用地使用权等多针对生产资料，居住权的加入填补了生活资料用益物权的空白，使我国物权体系更趋完整。

二、居住权的设立规则：从形式要件到实质要求

（一）设立方式的法定性：合同与遗嘱并行

根据《民法典》规定，居住权的设立主要有两种法定方式：一是通过书面合同设立，二是通过遗嘱设立。这两种方式各有特点，需分别把握。

通过书面合同设立是最常见的方式。法律明确要求设立居住权必须采用书面形式（第367条），这是因为居住权涉及权利义务的长期稳定，书面合同能清晰约定居住期限、范围、费用等关键内容，减少后续纠纷。合同内容一般包括当事人信息、住宅位置、居住期限、居住条件与要求、解决争议方法等条款。需要注意的是，书面合同不仅包括专门签订的居住权合同，也包括在买卖合同、离婚协议等其他书面文件中明确约定居住权条款的情形。

通过遗嘱设立居住权则多见于亲属间的财产安排，如父母在遗嘱中为子女或配偶保留居住权。遗嘱设立的居住权自继承开始时生效，但需完成登记方可对抗善意第三人（第371条）。实践中需注意，若遗嘱中仅提及“居住”而未明确“居住权”，可能被认定为债权性居住利益，无法产生物权效力，因此遗嘱内容需明确使用“居住权”表述，并注明设立意图。

（二）设立的形式要件：登记生效主义

居住权作为物权，其设立需遵循物权公示原则。《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这意味着登记是居住权设立的生效要件，未经登记，居住权并未实际成立。这一规定既符合物权公示公信原则，也为后续行权提供了权利公示的基础——所有权人若将房屋出售或抵押，买受人或抵押权人可通过查询登记知悉