精品民宿节假日动态定价与满房率收益测算工具包（ADR·RevPAR·渠道净收入）.docxVIP

民宿动态定价与收益测算工具包

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这份文件解决什么问题把“凭感觉涨价”改成以底价、需求、房态、预订速度、渠道成本和取消风险为依据的动态定价。采用节假日类型和提前期规则，可跨年度复用。

适用人群

使用边界

精品民宿、小型酒店、客栈、公寓的店长、收益管理、运营、财务和渠道负责人。

示例数据仅用于演示；正式使用时应按本单位制度、学校要求或真实业务数据调整。

最短使用路径

步骤

动作

完成标志

1

录入房型、可售房晚与成本

得到底价和上限

2

给节假日与需求强度分级

形成初始价格

3

按90/60/30/14/7/3/1天观察预订进度

触发调价

4

每日记录结果并复盘

下次同类时段直接复用

交付模块清单

模块

包含内容

直接用途

基础参数

房量、成本、底价、目标毛利、价格上下限

确定不能突破的价格边界

需求判断

节假日等级、竞争、天气/活动、预订进度

判断何时加价或降价

收益测算

ADR、入住率、RevPAR、渠道净收入

比较不同价格方案的真实收益

执行复盘

每日房态、调价日志、满房复盘、取消分析

沉淀可复用的定价经验

一、关键指标与口径

指标

计算口径

管理意义

可售房晚

可售房数×天数（扣除维修/自用）

所有入住率与收益计算的分母

入住率

已售房晚÷可售房晚

反映房量利用程度

ADR

客房收入÷已售房晚

平均实际成交房价

RevPAR

客房