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探寻我国房地产税收法律制度的完善路径：基于问题剖析与国际经验借鉴

一、引言

1.1研究背景与意义

房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在推动经济增长、促进就业、改善民生等方面发挥着举足轻重的作用。从经济增长角度来看，房地产业的发展带动了上下游众多产业的协同发展，如建筑、建材、家居、家电等行业。据统计，房地产业每增加1个单位的产出，能够带动相关产业增加1.5至2个单位的产出，对经济增长的拉动作用显著。在就业方面，房地产业及其相关产业链吸纳了大量的劳动力，从建筑工人、设计师到房地产销售人员、物业管理人员等，为缓解就业压力做出了重要贡献。同时，住房作为居民的基本生活需求，房地产业的健康发展对于改善居民居住条件、提升生活质量具有不可替代的意义。近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产业呈现出迅猛的发展态势。房地产开发投资持续增长，房地产市场规模不断扩大。

然而，在房地产业蓬勃发展的背后，现行的房地产业税费制度逐渐暴露出诸多问题，这些问题严重制约了房地产业的可持续发展，也对经济社会的稳定运行产生了一定的负面影响。从税收政策层面来看，我国现行房地产业税费制度存在着税种繁多、税目复杂的问题。在房地产的开发、交易、保有等各个环节，涉及到土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税等多个税种，以及各种名目的收费项目。这种繁杂的税费体系不仅增加了房地产企业和购房者的负担，也使得税收征管难度加大，容易导致税收漏洞和逃税现象的发生。在房地产开发环节，土地出让金、耕地占用税、土地使用税等税费支出占据了企业较大比例的成本，增加了开发企业的资金压力，进而可能推动房价上涨。以土地出让金为例，近年来部分城市土地出让价格屡创新高，使得房地产开发成本大幅攀升，这些成本最终往往转嫁到购房者身上，成为房价居高不下的重要原因之一。在交易环节，高额的契税、营业税、土地增值税等税费，增加了房产交易的成本，抑制了房地产市场的流通性。对于二手房交易来说，过重的税费负担可能导致买卖双方的交易意愿降低，影响房地产市场的活跃度和资源的合理配置。在保有环节，我国目前对个人非营业性住房征收房产税的范围较窄，仅在上海、重庆等地进行试点，大部分地区尚未全面征收。这使得房产保有成本较低，导致一些投资者大量囤积房产，加剧了房地产市场的投机行为，造成了资源的闲置和浪费，同时也不利于房地产市场的稳定发展。

此外，我国现行房地产业税费制度还存在着立法层次低、税权划分不合理、税率设置不科学等问题。大部分房地产相关税种是以国务院颁布的“暂行条例”形式出现，缺乏应有的权威性和稳定性。税权高度集中于中央，地方政府缺乏必要的税收自主权，难以根据本地实际情况制定灵活的税收政策，影响了地方政府的积极性和税收征管效率。税率设置方面，部分税种的税率过高或过低，与经济发展和市场变化脱节，无法充分发挥税收的调节作用。因此，对我国现行房地产业税费制度进行深入研究和改革，具有重要的现实意义和紧迫性。通过改革，优化房地产业税费制度，能够减轻房地产企业和购房者的负担，促进房地产市场的健康发展，推动资源的合理配置。合理的税费制度可以引导房地产企业更加注重产品质量和服务水平，提高企业的竞争力，推动房地产业向高质量发展转型。同时，改革还能够完善税收体系，增加财政收入，为经济社会的发展提供有力的资金支持。此外，通过调整税费政策，还可以有效地抑制房地产市场的投机行为，稳定房价，保障居民的基本住房需求，促进社会的公平与和谐。综上所述，对我国现行房地产业税费制度及其改革问题进行研究，不仅有助于深入了解房地产业税费制度的现状和存在的问题，为改革提供理论依据和实践指导，而且对于促进房地产业的可持续发展、推动经济社会的稳定增长具有重要的现实意义。

1.2国内外研究现状

国内学者对房地产税收法律制度的研究较为丰富。在问题剖析方面，诸多学者指出我国房地产税收存在税种繁多且设置不合理的状况。现行税收制度中涉及房地产的税种达12种之多，在开发、交易、保有等各环节分布复杂，像开发过程有耕地占用税、城镇土地使用税等，交易环节涵盖契税、印花税等，税种的繁复加大了征管难度与成本，还易造成重复课税，加重纳税人负担。同时，“轻保有、重流转”现象突出，保有环节税种少、税负轻，如仅包括房产税和城镇土地使用税，占行业税收总额比例约为2%，且有较多减免规定；而流转环节税种多、税负高，包含土地增值税等六个税种，这不仅导致房地产开发企业税负易转嫁，推动房价上涨，还使得土地闲置浪费严重，刺激投机行为。另外，计税依据和税率设计也不够科学合理，如按照房价征收的房产税按房产原值计征，而非评估价值，个人购房贷款利息不能在个人所得税税前扣除；部分税种税率过高，如房产税按租金征收部分适用税率12%，城市房地产税按