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如何确定独立工矿用地规模与布局

特色小镇丨特色小镇土地政策与用地指标问题如何解决

从统计数据上看，第一批建成的特色小镇是全国整个建制镇中的佼佼者，平均建成区面积是普通镇的两倍。但即便如此，入选的特色小镇仍普遍反映建设用地指标是制约城镇建设项目发展的主要问题。因此，特色小镇发展的土地要素保障仍是亟待破解的难题。特色小镇的支持政策中央层面《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径：一是规范推进城乡建设用地增减挂钩；二是建立城镇低效用地再开发激励机制，允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下，按照有关规定经批准后对土地进行再开发；三是因地制宜推进低丘缓坡地开发；四是完善集体建设用地经营权和宅基地使用权流转机制。地方层面

各地关于特色小镇的用地政策，主要包括以下几种措施。建设用地计划优先安排用地指标。XX市下达特色小镇示范点建设用地计划专项指标。XX省国土资源厅对每个特色小镇各安排100亩用地指标，新增建设用地计划予以倾斜支持。奖励和惩罚用地指标。XX省对如期完成年度规划目标任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，其中信息经济、环保、高端装备制造等产业类特色小镇按60%给予配套奖励；对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。

城乡建设用地增减挂钩指标。XX省2017年起单列下达每个特色小（城）镇500亩增减挂钩指标；XX省分批次给予每个省级重点示范镇1000亩、文化旅游名镇（街区）200亩城乡建设增减挂钩用地指标支持；XX省形成的增减挂钩指标在保障农村发展用地后，节余部分进入市（州）公共资源交易平台公开交易。

利用低丘缓坡、滩涂资源和存量建设用地。福建、江西、山东、湖北、浙江等省都要求特色小镇的建设要优先利用低丘缓坡地、滩涂资源和存量建设用地；XX市XX县区通过仓库更新、厂房农居改造、历史建筑修缮和环境整治等方式打造了面积约2000亩、4a级景区标准的山南基金小镇。工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发。XX省规定，对工矿厂房、仓储用房进行改建及利用地下空间，提高容积率的，可不再补缴土地价款差额；XX省鼓励社会资本参与镇区废旧厂房改造和荒地、废弃地开发利用以及低效用地再开发；XX省要求特色小镇建设要用好增减挂钩、土地综合整治、集体建设用地流转、工矿废弃地复垦整理、城镇低效用地再开发等土地政策。

过渡期按原用途使用土地。XX省规定，在符合相关规划的前提下，经市、县（区）政府批准，利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、现代服务业、“互联网＋”等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。

农村集体建设用地流转和租赁。XX省自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股、集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点；广西、四川、甘肃等省（区）也都在探索集体建设用地流转利用方式。如何用好政策来“解困”。实现产城融合，产业发展为先。

除大城XX县区的特色小镇之外，其他地区的特色小镇不应强调“非镇非区”模式。我国80%以上的建制镇的建成区面积都在3平方公里以内，规模相当小，特色小镇应当以建制镇建成区为依托适当拓展，避免脱离建制镇开辟XX县区域用于建设，从而减少对耕地的占用。同时特色小镇建设要以城镇为基础，承载产业发展，以产业为保障，建设基础设施，完善公共服务，吸引更多农业转移人口。要防止以特色小镇建设为名，违法违规搞圈地开发。

坚持集约节约用地原则。在建设中，特色小镇用地应优先使用闲置土地，提高存量土地的使用效率，其工业用地投资强度应不低于省级经济技术开发区的投资强度，产业用地要采取招拍挂等市场化出让方式，公共设施建设在特许经营合同或者ppp协议中要对用地效率提出要求。统筹城乡发展。鼓励地方以集体建设用地入股租赁等形式参与特色小镇项目，让当地农民分享特色小镇发展收益，保护其合法权益。同时，制定激励和约束制度，建立特色小镇用地长效机制。特色小镇的建设中，若采用ppp模式进行，则有更多创新做法：可通过“ppp+土地”联合公开招标的方式更加便捷的获取土地，2016年10月11日，财政部发布《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》（财金〔2016〕91号）规定：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施”；2016年10月24日，国家发改委发布《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工