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房地产市场泡沫的测度模型

一、引言

房地产作为国民经济的重要支柱产业，其价格波动不仅关系到居民财富分配，更与金融系统稳定、宏观经济运行密切相关。历史上多次重大经济危机均与房地产泡沫破裂直接相关：如20世纪90年代日本房地产泡沫崩溃引发“失去的二十年”，21世纪初美国次贷危机导致全球金融危机（Kindleberger，1978）。在此背景下，科学测度房地产市场泡沫的存在性、程度及演变趋势，成为政府制定调控政策、金融机构防范风险、投资者理性决策的关键依据。

所谓房地产泡沫，通常指市场价格脱离基础价值持续上涨，最终因价格大幅回落导致经济失衡的现象（Shiller，2005）。其核心特征是“价格与基础价值的偏离”，而测度模型的本质正是通过量化工具识别这种偏离。本文将系统梳理房地产泡沫测度的理论基础，解析主流模型的原理与应用，并探讨模型优化方向，为完善泡沫监测体系提供参考。

二、房地产市场泡沫的理论基础与测度意义

（一）泡沫的界定与形成机制

要构建测度模型，首先需明确泡沫的理论边界。经济学界对泡沫的定义存在争议，但主流观点认为：泡沫是资产价格中无法被基础价值（由租金、收入等基本面因素决定）解释的部分（Stiglitz，1990）。这一界定强调泡沫的“非基本面驱动”特性，与正常的价格波动形成区分——后者通常由供需关系、利率变化等合理因素引发，而泡沫则可能源于投机行为、信息不对称或非理性预期（A