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土地使用权和房屋所有权情况的调研报告

土地使用权与房屋全部权

土地全部制度与土地使用制度是一个完好的法律体系。从根本上来说，土地全部制度来源于规定，而土地使用制度则是在授权之下，详细的权利义务支配。

依据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必需将土地交还给国家。假如地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋全部权人是不是还必需交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋全部权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期;要么让出自己的房屋，由国家行使土地全部权。不管何种选择，对于消费者来说都是特别苦痛的事情。但既然土地国家全部，那么，土地使用权不行能永久化，房屋的全部权必定会受制于上所规定的土地全部权。

另有一种状况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为30到50年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋全部权人仍旧拥有土地使用权。解决这个问题的方法相对简洁，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相全都，当土地使用权到期之后，房屋全部权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了