华夏华润有巢REIT(508077.SH)扩募价值深度分析-251127-申万宏源-27页.pdfVIP

略

研

究

2025年11月27日华夏华润有巢REIT（508077.SH）

申扩募价值深度分析

购

策

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⚫申购策略观点：有巢马桥项目地处上海闵行与松江交界，25年末马桥AI试验区新企业

证相关研究的入驻有望产生新增租赁需求，但在市场租金普降的背景下以及区域内散租占主导，可能

券-对项目租金产生扰动。我们预计有巢马桥项目的公允价值区间为8.28～10.39亿元，与

研披露评估值相差-16.32%～5.05%。扩募前，华润有巢分红能力处于中游水平，但扩募

究

报证券分析师后预计25年中性CapRate达到3.37%，仅次于城投宽庭与招蛇租赁；中性IRR预计

告彭文玉A02305170800014.8%，较扩募前提升0.26个百分点。预测合装后25/26年派息率为3.30%/3.34%