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借名买房权属认定规则

引言

近年来，受购房政策限制、贷款资格差异、规避债务等因素影响，借名买房现象在房地产交易中逐渐增多。所谓借名买房，是指实际出资人（借名人）因自身原因无法以自己名义购买房屋，与他人（出名人）约定，由借名人实际出资并享有房屋权益，以出名人名义办理产权登记的行为。此类交易虽满足了部分群体的购房需求，但因房屋登记权利人与实际出资人分离，极易引发权属争议。如何在物权公示原则与实际权利保护之间寻求平衡，成为司法实践中的难点问题。本文围绕借名买房权属认定的核心规则展开系统分析，结合法律规定、学术理论与司法实践，以期为解决此类纠纷提供参考。

一、借名买房的基础认知与法律关系解构

（一）借名买房的概念界定与构成要件

借名买房的本质是“名实分离”的特殊购房模式，其构成需满足以下要件：

其一，存在借名合意。借名人与出名人需就“借用名义购房”达成明确或默示的协议，这是区分借名买房与普通代持、赠与等法律关系的关键。合意形式既可以是书面协议，也可以是聊天记录、录音等能证明双方意思表示一致的证据（王利明，2020）。

其二，实际出资主体为借名人。房屋购房款（包括首付、贷款本息等）需由借名人实际支付，出名人仅为名义上的付款主体。实践中，借名人常通过自己的银行账户直接转账至开发商或贷款账户，或通过现金交付后由出名人转交，这些资金流向是认定实际出资的重要依据（最高人民法院民事审判第一庭，2021