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物业管理条例与实务操作手册

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。简单来说，就是小区里的“管家”和“保安”，负责把房子管好、用好，让业主住得安心。本条例适用于在城市、town、市镇的行政区域内从事房地产开发经营、物业管理活动的法人和其他组织。例如，某市A区某楼盘的开发商、物业公司、业主委员会以及全体业主，都必须遵守本章节规定的法律框架。

物业管理的适用范围涵盖新建商品房、旧改房屋、商业写字楼、住宅小区、工业园区等所有类型的物业。以住宅小区为例，它不仅包括住宅楼，还包括会所、电梯、消防通道、绿地等所有公共区域，这些都是物业管理的核心管理对象。物业管理活动贯穿于物业从规划、建设、交付使用到后续运营维护的全生命周期。具体流程中，开发商负责前期物业的移交和验收，物业公司负责日常运营，而业主则通过业主大会决定重大事项，形成闭环管理。本条例明确了物业管理活动的法律地位，即物业管理活动属于民事活动范畴，受《民法典》、《物业管理条例》等法律法规保护。任何单位或个人不得非法干预物业的正常运行，也不能以“管理”之名行“侵权”之实。

在实际操作中，物业管理必须遵循“依法、依规、依约”的原则。例如，