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住宅小区物业收费标准与公示手册

第1章物业服务概述

1.1物业服务范围界定

物业服务的核心边界由《物业服务合同》及《前期物业服务协议》共同划定，其范围严格遵循“专物专管、专事专做”原则。以某小区为例，若该小区为高层住宅，则物业服务范围涵盖公共区域的清洁、绿化养护、电梯维保、路灯照明及消防设施的日常巡检；对于包含商业底商的混合社区，还需明确是否包含对底商公共区域（如大堂、停车场）的保洁与安保服务。界定过程中需区分“经营性服务”与“非经营性服务”。经营性服务指物业企业利用自有设施向业主提供的有偿服务，如代收水电费、快递收发、房屋中介咨询及家政保洁，这部分收入计入物业企业的营收，需单独核算；非经营性服务则属于提供公共产品，不直接收取业主费用，如小区公共道路清扫、绿化修剪及公共照明维护，此类服务通常参照政府指导价或市场平均单价执行。

服务范围的具体边界在合同中通常以空间坐标和设施清单为锚点。例如，若合同约定“公共区域”指“除业主专有户大门及室内以外的所有公共区域”，则业主家门廊内的扫地充电区不属于物业服务范围，但门厅的地板擦拖和公共走廊的垃圾清运必须包含在内。物业服务的空间范围需结合小区的实际物理布局进行细化划分。在老旧小区中，由于建筑年代久远，需特别界定“历史遗留设施”的服务责任，如前楼与后楼之间的围墙护栏、单元门前的消防栓箱及楼道内的紧急呼叫装置，这些设施虽未在新规划中