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《民法典》物权编中“居住权”的设立条件与效力

引言

居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权类型，是我国民事立法回应社会现实需求的重要成果。在老龄化加剧、离婚后居住保障需求上升、以房养老模式探索等背景下，居住权通过法定物权的形式，为特定主体提供了长期稳定的居住保障，填补了我国传统物权体系中“住有所居”制度的空白（全国人大常委会法工委，2020）。理解居住权的制度价值，需从其设立条件与效力入手——设立条件是居住权得以产生的“门槛”，决定了权利是否合法成立；效力则是居住权的“生命力”，明确了权利主体的权能范围及对外部关系的约束。二者共同构成居住权制度运行的核心逻辑。本文将围绕设立条件的形式与实质要求、效力的多维度表现展开分析，系统阐释这一制度的实践内涵。

一、居住权的设立条件：形式与实质的双重约束

居住权作为法定物权，其设立需同时满足法律规定的形式要件与实质要件。形式要件是权利公示的要求，确保交易安全；实质要件则是权利合法性的基础，体现立法对居住权设立目的的价值引导。二者缺一不可，共同构成居住权设立的“双轨制”条件。

（一）形式要件：书面合同与登记生效的法定程序

《民法典》第367条明确规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”这一规定将书面形式作为居住权设立的必要形式要件，旨在通过明确的权利义务约定，减少后续纠纷。居住权合同的内容需包含法律规定的必要条款，包括当事人