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物业管理与业主关系处理手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理法律框架概述

物业管理活动必须严格遵循《中华人民共和国民法典》物权编关于业主共同管理权的规定，明确业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，这是处理所有物业纠纷的法律基石。依据《物业管理条例》，业主委员会作为业主大会的执行机构，其决议需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可生效。

物业服务合同是物业服务企业与业主之间的法律关系，受《民法典》合同编调整，合同中约定的服务标准、收费项目及期限具有法律约束力，任何单位或个人不得随意变更或解除。在物业管理区域内，业主大会依法选聘、解聘物业服务企业，决定使用和维护建筑物及其附属设施的维修资金，并制定管理规约，这些决策程序必须公开透明且符合法定表决比例。本章节强调所有管理活动均需在政府房管部门（原建设局）的备案监管下进行，物业企业需依法取得《物业服务许可证》方可开展服务，无证经营属于违法行为。

遇到突发公共卫生事件或自然灾害时，物业企业应启动应急预案，依据《物业管理条例》第六条，对小区内的公共区域进行紧急消杀、秩序维护，确保人员安全。

1.2业主与物业使用人权利界定

业主作为房屋的所有权人，享有占有、使用、收益和处分的权利，同时有权要求物业企业