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2025年管理学院《价格鉴证案例分析》测试题试卷及答案

一、案例分析题（共4题，每题25分，总分100分）

案例1：某市老城区住宅拆迁补偿价格鉴证

2024年12月，某市政府因城市更新项目需征收A小区5栋200套住宅，其中王某某所有的102室（建筑面积85㎡，砖混结构，建成于2005年，无电梯，周边3公里内有中小学、医院、超市）被纳入征收范围。王某某认为征收方提供的1.8万元/㎡补偿标准过低，申请第三方价格鉴证。

辅助数据：

可比实例1：同小区3栋302室，2024年10月成交，建筑面积88㎡，成交价165万元（带简单装修），楼层3/6，建成于2004年；

可比实例2：相邻B小区（同区位，房龄2010年，有电梯）2栋501室，2024年11月成交，建筑面积80㎡，成交价160万元（毛坯），楼层5/18；

该区域住宅租金水平：85㎡毛坯房月租金3500元，空置率5%，运营费用率（含物业、维修等）20%；

当地砖混结构住宅重置成本价：2500元/㎡（含基础、主体结构，不含土地）；

土地使用权剩余年限：原出让年限70年，已使用20年；

市场法修正系数：楼层修正（1楼-3%，3楼0%，5楼+2%），装修修正（毛坯-5%，简单装修+2%），房龄修正（每相差1年，±1%），电梯修正（无电梯-8%）；

收益法资本化率：6%；

成本法土地价格：修正后楼面