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2025年物业费收缴与社区服务管理手册

第1章基础制度与责任界定

1.1物业管理合同核心条款解读

合同主体资格确认：依据《民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、绿化养护、环境卫生整洁秩序维护等服务，业主支付物业费的合同。在2025年执行中，必须严格核对物业公司的营业执照经营范围是否包含“物业管理”，并查验其《物业服务许可证》是否在有效期内，确保签约主体合法合规，杜绝非法中介代签合同。服务标准量化指标：根据《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供约定的服务。2025年新版合同应明确列出“基础服务”与“增值服务”的具体清单，例如绿化养护需达到“无枯枝败叶、草坪绿度95%以上”的具体数据，而非仅用“良好”等模糊词汇，确保服务目标可量化、可考核。

费用收取与减免规则：依据《物业管理条例》第四十一条，物业服务费用由业主委员会或物业服务企业向业主大会提出的方案，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，方可通过。2025年需细化“业主共同决定事项”的表决票样，明确区分“一般事项”（如物业费调整）与“重大事项”（如更换物业），并规定超过50%业主同意方可执行。