新“核心资产牛”系列(三)：地产股，何时反转？.docxVIP

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策略专题报告

地产股，何时反转？

新“核心资产牛”系列（三）

核心结论

1、2020地产调控路径：或是地产主动去杠杆→化债“重启经济”

2020年3月美股危机后美联储QE全球流动性大宽松，同年8月，我国监管部门出台《地产融资“三道红线”》政策，旨在主动引导房地产行业去杠杆，防范系统性风险。地产主动去杠杆后，一般可以基于当时泛滥的流动性，选择通过大规模发行特别国债等手段化债，修复受房价调整等因素拖累的实体部门资产负债表，并“重启经济”。

参考90年代国内外经验：资产泡沫破裂后，往往会引发实体部门资产负债表失衡，需要中央政府快速化债，修复资产负债表以“重启经济”。（1）90年代初日本地产泡沫破裂，当时日本政府没有果断化债修复实体部门资产负债表，导致日本经济陷入失去的30年；（2）90年代末亚洲金融危机后，中国国企遭遇倒闭潮，当时中国政府通过成立四大AMC公司等一系列政策完成化债，修复金融和实体部门资产负债表，为后续中国加入WTO后的经济繁荣奠定基础。

2020年地产主动去杠杆后或具备化债“重启经济”的客观条件，但出现一些变化——

2、变化一：房地产市场韧性较强，2022年才开始深度调整

不同于1990年代初的日本，2020年后中国房地产维持较强韧性。1990年日本央行激进加息，叠加9%左右高位的美债利率，内外夹击下日本