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物业管理与社区治理手册

第1章总则与基础规范

1.1物业管理基本定义与适用范围

物业管理是指业主对房屋、小区及其附属设施共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护其正常使用功能，业主和业主大会依法对物业进行监督的经营活动。本手册定义的核心在于“共有部分”与“有偿服务”的结合，明确了物业管理的法律属性和经济属性。适用范围涵盖住宅、写字楼、商业综合体、产业园区、酒店宾馆等各类物业项目，无论其规模大小或业态类型，只要涉及建筑物及其附属设施的管理，均纳入本手册规范体系。特别针对老旧小区改造、新建商品房交付及存量物业翻新项目，均适用统一的管理标准。

物业管理活动需遵循“业主自治为主、专业机构为辅”的原则，由业主委员会代表业主行使权力，选聘依法成立的物业服务企业承担具体管理职责。对于未成立业主委员会的物业，由业主大会自行管理或委托第三方机构代管，确保管理主体合法合规。本手册适用于物业管理服务合同、业主公约、物业服务方案及各类物业管理规章制度等文件的制定、修订与执行全过程。所有参与物业管理活动的主体，包括开发商、物业公司、业委会、业主及监管部门，均须严格遵守本手册规定的程序与要求。物业管理服务必须符合国家及地方关于物业管理服务的强制性标准，重点解决小区环境卫生、公共秩序维护、设施设备运行维护、绿化养护及社区文化活动组织等核心问题，确保居住环境安全、整洁、有序。

在适用范围界定中，需