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2025年房地产行业财务部会计税务申报工作手册

第1章房地产企业财务核算基础与准则应用

1.1新收入准则下合同履约义务确认与收入确认时点

根据《企业会计准则第14号——收入》，房地产企业需将销售商品、提供劳务等履约义务划分为单项履约义务，并在客户取得相关商品控制权时确认收入；对于房地产开发企业，应首先判断客户是否已取得商品控制权，若已控制则确认收入，否则需将合同整体作为单项履约义务。在判断控制权转移时，需重点考量房地产项目交付的实质性条件，包括竣工备案完成、竣工验收报告签署、取得《商品房销售许可证》以及办理不动产权证等法定程序，只有当上述条件全部满足且客户（购房者）实际占有房屋时，方可确认为收入确认时点。

对于分期交付的住宅项目，需将整个项目划分为多个合同履约义务，分别确认各期收入；若合同包含重大融资成分，则需将合同对价按现值分摊至各期，体现时间价值，确保收入确认金额反映真实经济利益流入。在实务操作中，需严格区分“已收款项”与“合同负债”，若项目处于建设阶段且尚未销售，已收取的预收款应确认为合同负债（预收账款），待后续开发完成交付时再转为收入，不得提前确认收入。对于保障性住房项目，若合同约定了分期支付房款，需按客户支付进度确认收入，即当客户支付首期款时确认对应比例的履约义务完成，体现权责发生制原则。

需警惕收入确认时点与资产交付时点的匹配性，若项目存在“边收