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房地产行业财务部会计账务处理手册

第1章总则与基础会计

1.1会计准则与制度适用

企业必须严格依据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》制定统一的会计政策，所有财务核算必须遵循“权责发生制”原则，严禁采用“收付实现制”进行收入确认，确保财务报表真实反映企业在特定日期的经营成果。在实务操作中，企业需参照财政部发布的最新《企业会计准则解释第14号》处理关联方交易，对于存在关联交易的房产销售业务，必须按照“不高于市场公允价值”的原则进行税务与账务处理，防止通过虚构交易转移利润。

所有涉及土地增值税清算的房产项目，必须严格按照《土地增值税暂行条例》规定，对取得土地使用权支付的价款、房地产开发成本、期间费用及转让房地产取得的收入进行全额确认，不得通过折旧抵减成本来规避纳税义务。针对房地产行业特有的“土地储备”环节，财务部门需依据《企业会计准则第14号——收入》，在控制权转移至购房者手中时确认收入，而不能仅以“收到预付款”或“签订销售合同”作为收入确认时点，避免提前确认收入导致的利润虚高。在审计过程中，注册会计师会重点审查企业是否已充分披露《企业会计准则第21号——租赁》中关于经营租赁与融资租赁的界限，特别是对于长期持有待售的办公楼，必须按租赁准则进行披露，不得随意调整固定资产折旧年限。

企业应建立内部制度对照表，将国家宏观政策（如