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2025年法考主观题试题及答案解析

一、民法案例分析

2023年3月1日，退休教师李建国与某房地产公司（以下简称“恒远公司”）签订《商品房认购协议》，约定李建国以260万元购买恒远公司开发的“阳光雅苑”小区8栋201室（以下简称“201室”），协议明确“本协议为正式买卖合同之预约，双方应于2023年4月30日前签订《商品房买卖合同》，若一方违约，守约方可要求违约方按房屋总价款10%支付违约金”。李建国当日支付定金20万元，恒远公司出具收据注明“定金”。

2023年4月25日，李建国因突发脑溢血住院，其独子李阳代父与恒远公司协商签约事宜。恒远公司以“李阳无授权委托书”为由拒绝签约，并提出“因建材价格上涨，201室售价调整为280万元，若同意则当日签约”。李阳表示需与父亲商量，未当场答复。次日，李建国病情加重进入ICU，李阳忙于照顾父亲未再联系恒远公司。

2023年5月10日，恒远公司将201室以285万元售予不知情的王芳，并于5月15日完成产权登记。5月20日，李建国康复出院，要求恒远公司继续履行预约协议，恒远公司以“预约已过签约期，李建国未按时签约构成违约”为由拒绝。李建国遂起诉，主张恒远公司双倍返还定金40万元，并赔偿房屋差价损失25万元（285万-260万）。

问题：

1.李建国与恒远公司的《商品房认购协议》性质如何认定？效力如何？

2.恒远公司拒绝与李