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2026年房地产估价师考试真题及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.某住宅用地出让合同约定容积率≤2.5，建筑密度≤30%。开发企业实际建设中，容积率2.4，建筑密度32%。根据《城乡规划法》，该建设行为的违法性在于（）。

A.容积率未超，不违法

B.建筑密度超标，构成违法

C.需补缴土地出让金后合法

D.经规划部门追认后合法

答案：B

解析：《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。本题中建筑密度超出出让合同约定的30%，未履行变更程序，构成违法。容积率未超不影响建筑密度超标的违法性认定，故B正确。

2.某商场建筑面积10000㎡，土地剩余使用年限40年，建筑物剩余经济寿命35年。采用收益法估价时，收益期限应取（）。

A.35年

B.40年

C.37.5年（加权平均）

D.建筑物剩余寿命与土地剩余年限中的较短者

答案：D

解析：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2022），收益期限应取建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限中的较短者。本题中建筑物剩余35年，土地剩余40年，故取35年，选D。若建筑物经济寿命早于土地使用期限结束，且出让合同未约定无偿收回，可约定续期，则需考虑续期后的收益，但本题未提及续期，故直接取较短者。

二、多项选择题（每题2分，共1