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2025年职业资格房地产估价师案例与分析案例与分析参考题库含答案解析

2024年12月，某商业银行因发放抵押贷款需求，委托XX房地产估价有限公司对位于XX市XX区文景路128号“阳光雅筑”小区3栋2单元302室住宅进行抵押估价，价值时点为2024年12月15日。估价对象为砖混结构，建筑面积120.5㎡（产权登记面积），2018年6月竣工，精装修（装修成本约1500元/㎡），楼层为3/6层（无电梯），小区配备健身设施、社区便利店，周边1公里内有文景路小学、市三医院、永辉超市，公共交通便利（距地铁站800米）。权属证书显示，该房产为单独所有，土地性质为国有出让住宅用地，剩余使用年限64年（原70年，已使用6年），无查封、租赁或其他他项权利限制。

问题：确定该住宅的抵押价值，需说明估价方法选择、参数选取及具体计算过程。

解答：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），结合估价对象为住宅且当地住宅交易活跃的特点，选用比较法为主、收益法为辅进行估价。

1.比较法测算

选取3个可比实例（均为2024年9-11月成交的同小区或相邻小区住宅）：

实例A：同小区4栋3单元401室，建筑面积122㎡，成交总价285万元（单价23361元/㎡），楼层4/6，毛坯，2019年建成。

实例B：相邻“绿苑小区”2栋1单元301室，建筑面积118㎡，成交总价278万元（单价23559