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物业管理行业工程部工程师空调设备维护手册

第一章总则与设备基础管理

第一节设备运行规范与作业标准

1.1设备运行规范与作业标准冷冻水循环泵的运行参数需实时监测，当流量低于设计值的85%或振动幅度超过0.2mm时，必须立即停机并排查轴承磨损或管路堵塞问题，避免设备早期失效。

冷凝器水侧水流速度应保持在0.5-1.0m/s之间，若流速过低导致结垢加剧或过高导致噪音过大，需及时清洗或调整，确保换热效率维持在98%以上。空气侧送风口风速需控制在0.3-0.6m/s的舒适区间，若风速过低导致人员体感温度升高，必须立即调整风门开度或切换至“自动”模式。系统压力表的读数应在运行过程中保持相对稳定，若冷凝压力超过1.2MPa或蒸发压力低于0.12MPa，说明系统存在泄漏或制冷剂充注量不足，需立即停机处理。

所有电气开关柜的断路器在负载正常时不应频繁跳闸，若频繁跳闸需检查接触器触点磨损情况，必要时更换新触点并调整过载保护设定值。

第二节日常巡检周期与记录要求

1.2日常巡检周期与记录要求

每日巡检必须覆盖所有单体空调机组，重点检查机组外观是否有积尘、油污或异响，并记录温度、压力及电流表的实时数值，确保数据真实有效。每周需进行一次深度清洁，使用专用气枪清理冷凝器翅片灰尘，并用软布擦拭送风口滤网，同时记录清洗前后的压差值，以评估滤网堵塞程度。

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