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房地产行业法务部法务专员合同纠纷手册

第一章合同订立与基础条款

1.1合同主体资格与尽职调查

在签署购房贷款合同前，必须核实开发商的营业执照、房地产开发许可证及预售许可证编号，确认其具备合法开发资质，且项目所在土地性质符合商品房销售规定。需通过国家企业信用信息公示系统或权威商业数据库，查询开发商是否存在“失信被执行人”、“重大行政处罚”或“重大诉讼”记录，以防范烂尾风险。

重点审查开发商近三年内的审计报告，确认其资产负债率是否超标，是否存在资金链断裂迹象，避免签署高风险项目合同。必须要求开发商提供项目规划许可证、施工许可证及竣工验收备案表等核心文件原件，并在合同附件中明确验收标准及逾期交付的违约责任。若为商业地产，需额外核查物业交割单及水电煤气缴费凭证，确认“三供一业”（供水、供电、供气、供热及物业管理）服务已移交完毕。

对于商业地产，还需查验租赁合同备案证明及消防验收合格证，确保承租方具备合法经营资格，避免空房租赁或违规经营。

1.2合同条款的完整性与明确性

合同总价款必须明确区分“预付款”、“定金”、“首付款”及“按揭贷款余额”，并详细列明每一笔款项的支付时间节点、账户信息及逾期利息计算方式。房屋交付标准需具体到“户型图”、“装修标准”及“家具家电清单”，明确约定“拎包入住”的具体交付时间，并设定逾期交付的违约金计算基准日。

产权登记条款必须明确约