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2025年房地产估价与鉴定手册

第1章房地产估价基本理论与原则

1.1估价基础概念与定义

估价是指以特定的估价目的，依据客观事实，运用估价方法，对房地产在估价时点的价值进行确定和表达的过程。它是连接房地产实物价值与资产经济价值的桥梁，具有唯一性、客观性和相对性。房地产估价必须严格限定在“估价时点”这一核心时间维度，该时点并非指合同签订日或交付日，而是指估价师现场勘察、收集数据及测算模型时确定的具体日期，所有价值参数必须基于此日期。

估价对象必须清晰界定为“房地产”，即土地及其地上建筑物、构筑物及其附属设施的集合，且需明确区分土地价值与建筑物价值的构成，避免将两者简单相加。估价假设与前提条件是指在估价过程中，为了简化复杂现实、保证结论的可行性而做出的理性推断，如“假设市场处于有效状态”或“假设无不可抗力干扰”，这些是推导结论的逻辑基石。估价结果是对房地产在估价时点价值的量化表达，通常以“人民币”为单位，可以是单一价值（如市场价值），也可以是组合价值（如土地+建筑物），且必须明确标注币种和时点。

估价结论的表述必须严谨，采用“房地产市场价值”、“土地价值”、“建筑物价值”等标准术语，严禁使用模糊词汇如“大概”、“估计”或“可能”，确保专业报告的法律效力。

1.2估价基本原则概述

估价原则的首要原则是“合法原则”，即估价必须建立在合法的权属关系基础上，若房地产