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首批商业不动产REITs落地研究

2026年4月24日，全国首批4只商业不动产REITs正式获得证监会准予注册的批复。这标志着我国公募

REITs市场首次迎来真正意义上的商业不动产产品，行业由此迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的新

阶段。作为房地产领域的公募REITs工作，此举旨在盘活万亿级存量商业资产，推动行业从传统的“重开

发、轻运营”向“投融建管退”的精细化管理模式转型。

此次获批的4只产品汇聚了地方国企与头部民企等多元主体，底层资产质素优良，涵盖北京、上海、

郑州、西安、哈尔滨等核心城市黄金地段的成熟商业业态。具体包括：以北京龙德广场为底层资产的中信

建投首农食品集团REIT、以上海鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产的汇添富上海地产REIT，以及以头部奥特

莱斯项目为底层资产的中金唯品会REIT和国泰海通砂之船REIT。商业不动产REITs不仅为投资者提供了配

置优质不动产的标准化金融工具，也为商业不动产估值体系重构与存量盘活开辟了全新路径。

一、消费和商业不动产REITs的政策演变情况

谈及商业不动产REITs，必须将消费基础设施REITs纳入一并考虑。在此次商业不动产REITs获批之

前，我国已有12只消费基础设施REITs项目。两者的落地，是宏观政策导向、消费市场提振与资本市场制

度建设三重因素共振的结果。从政策