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住宅小区物业管理手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑、小区及其附属设施、设备、场地进行必要的维修、养护和经营，为维护业主共同利益而进行的有偿服务活动。根据《物业管理条例》，物业管理服务具有综合性、专业性和持续性，涵盖从房屋交付到后期运营的全生命周期。适用范围严格限定于已建成或即将建成、具备基本使用功能的住宅区、商业办公区及工业园区。对于未交付使用的在建工程，由施工单位负责施工管理；对于已建成但尚未移交的物业，由建设单位负责前期物业管理。

物业管理服务的核心对象是“物业”，即指建筑物及其附属设施、设备、场地和相关的场地设施。这包括结构主体、围护结构、屋面、外墙、基础、门窗、给排水、供电、供气、电梯、消防、监控、绿化、道路、停车库等所有物理实体。物业使用人（即业主）是物业服务的直接受益者和责任承担者，他们拥有对物业的占有、使用、收益和处分权。物业服务人则是提供专业管理服务的主体，双方通过签订《物业服务合同》确立法律关系，形成契约纽带。确定物业管理适用范围时，需遵循“权属清晰、管理可行”的原则。对于产权未分割或权属复杂的公共区域，通常由全体业主共同决定纳入管理范围；对于涉及国家安全的特殊建筑，需经政府主管部门批准后方可实施物业管理。

在定义过程中，必须明确区分“物业管理”与“房屋维修养护”的区别。前者侧重于整体规划、服务提供