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小区物业服务与管理规范手册

第1章总则

1.1物业服务范围界定

本章节明确界定小区物业管理的具体物理边界，依据国家《物业管理条例》及《民法典》第二百七十四条规定，以规划确定的专有部分和共有部分为基准，明确所有业主和物业使用人应当履行的义务与享有的权利范围。具体划定时，需先进行测绘，将小区外部的公共绿地、道路及地下管网等纳入共有部分，将小区内部各栋楼宇的独立单元（如独立电梯厅、独立走廊）作为专有部分，从而形成清晰的“管理红线”。

对于共有部分的归属，必须依据《民法典》第二百七十一条确立，明确小区内的道路、绿地、物业服务用房、物业管理用房、电梯、消防栓、监控中心、物业服务中心等属于全体业主共有，严禁擅自分割或违规经营。服务范围涵盖从小区大门入口至小区大门出口的全流程服务，包括前期物业管理阶段（由业主大会选聘）及后期物业管理阶段（由业主委员会或业委会成员选聘），确保服务无死角覆盖。在界定过程中，必须区分“公共区域”与“私人区域”，公共区域包括楼梯间、大堂、电梯轿厢、走廊、屋顶、外墙、公共墙体等，私人区域则包括业主的独立住宅室内空间、独立车位（如产权归个人）及独立院落（如独立花园）。

服务范围的界定需形成书面文件，作为后续制定《业主公约》、《服务合同》及考核验收的依据，确保所有服务行为都在法定的管理边界内进行，防止越权服务或管理盲区。

1.2服务目标与原则

服务目标