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房地产评估规范与操作手册

第1章总则

1.1适用范围与定义

本规范适用于所有涉及房地产价值判断、定价分析及资产清查的专业评估活动。其核心对象涵盖住宅、商业、工业及特殊用途房地产，包括国有土地上的经营性物业、保障性住房、商业地产及非营利性办公空间。“房地产评估”是指由具备法定资质的评估机构，依据特定目的，运用专业方法，对房地产在评估基准日的市场价值或特定用途价值进行测算并出具专业报告的行为。

“评估基准日”是评估报告的灵魂，指评估结果所依据的特定时间点，通常由委托方在合同中约定，用于锁定房地产价值的时间锚点，避免价值波动对结果产生误导。“市场价值”是评估报告中最核心的价值类型，指在评估基准日，自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且无强迫的情况下，对房地产进行公平交易所达成的价格。“成本法”是以重置成本减去折旧为评估基础的方法，适用于缺乏活跃交易市场的特殊房地产；“市场比较法”则是通过类比近期类似房地产的交易案例进行修正推导的方法，适用于有活跃交易市场的区域。

“收益法”是从房地产未来预期收益的角度出发，通过折现技术将未来收益转化为现值的方法，适用于有稳定未来收益流入的房地产，如写字楼、商铺等。

1.2编制依据与原则

编制依据是评估工作的法律基石，主要包括《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）以及国家及地方关于房地产管理的法律法规。评估