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物业管理条例与社区服务指南手册（执行版）

第1章物业管理条例与社区服务指南手册（执行版）

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑、小区内的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，以及有关共有部分的管理与服务的活动。其核心在于“业主共同管理”，确保居住环境的品质与安全。适用范围涵盖已建成或正在建设的住宅、非住宅（如商业、办公、学校）及公共配套建筑。对于未交付使用的临时建筑，通常由建设单位自行管理，不纳入物业管理范畴。

本手册执行版依据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》制定，明确界定“业主”、“业主大会”、“业主委员会”及“物业服务企业”的法律主体资格，为社区治理提供法定依据。物业管理服务包含基础物业服务（保洁、保安、绿化等）与专项物业服务（如电梯维保、消防检测、社区养老），二者共同构成完整的物业服务体系。适用范围还包括物业管理区域内的道路、场地、绿化、照明、监控等公共设施，以及小区内的停车秩序管理，确保资源利用最大化。

本手册特别强调对老旧小区、商品房小区及混合所有制社区的差异化执行标准，确保服务规范既符合通用要求，又兼顾特殊区域实际。

1.2物业管理基本原则

遵循“依法合规、公开透明”原则，所有服务标准、收费标准及业主大会决议必须依据法律法规，并主动接受业主监督与审计。坚持“服务至上、业主第一”原则，物业管理企业需以业主满意度为核