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2025年物业管理规范与物业服务手册

第1章总则与基本原则

第一节物业管理定义与适用范围

1.1物业管理定义与核心内涵

物业管理是指业主对共有部分或者本建筑物内物业及相关设施进行维修、养护、管理，或者为业主共同利益需要，在物业服务企业指导下，由业主自行管理或者通过业主大会选聘物业服务企业从事的，对建筑物及其相关设施进行综合管理的活动。本定义明确了物业管理的三大核心要素：一是管理对象涵盖“共有部分”（如电梯、外墙、屋顶）与“本建筑物内物业”；二是管理主体包括“业主自行管理”和“选聘物业服务企业”两种模式；三是管理目的必须服务于“业主共同利益”。

物业管理不仅包含日常保洁、保安、维修等基础服务，更延伸至资产管理、财务服务、社区文化等增值服务，旨在通过专业化运营提升居住品质。根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业管理服务需遵循“专物专管、权责对等”原则，即业主对房屋内部设施负责，对小区公共区域及共用设施负责，不得越权干预或推诿。

适用范围覆盖住宅、商业办公、医院学校、养老社区等所有具备独立产权或共有产权的建筑物及其附属设施，无论其规模大小或功能定位。

1.2物业管理服务的全生命周期管理

物业管理服务始于物业交付前的“前期物业”，此时业主尚未入住，需协助