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物业管理条例与业主权益保护手册

第一章总则与物业界定

第一节物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这一概念明确了物业管理的核心主体是“业主”与“物业服务企业”，运作模式是“合同约定”，且涵盖范围从房屋本体延伸至附属设施及场地。根据《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主在委托物业服务企业的前提下，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里的关键在于“委托”关系，即业主将管理权委托给专业机构，而非业主自行管理。

物业管理服务的适用范围严格限定在依法登记取得《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》的房地产开发项目范围内。对于已建成但尚未交付的住宅区，若业主已入住并产生实际使用费用，可参照适用；但对于公共配套设施（如学校、医院、居委会）或商业配套，通常不属于物业管理服务的直接管理范畴，而是由相关主管部门或第三方运营机构负责。物业管理的空间范围不仅包含建筑物内的共用部位（如电梯、外墙、屋顶），还延伸至共用设施设备（如供水、供电、供气、供暖、通讯、消防设施等），以及相关的场地（如绿地、道路、围墙、