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宏观深度报告：消费“向下”、地产“向上”，300个地级市人口流动与需求变迁.docx

宏观深度报告：消费“向下”、地产“向上”，300个地级市人口流动与需求变迁.docx

    TOC\o1-3\h\z\u为何消费“向下”、地产“向上”？ 4

    消费和房地产的背离 4

    背离维度：总量和地区、短期与长期 4

    人口流动和渗透率是影响地区背离的重要因素 5

    中国香港经验：人口流入后，消费和房价先后回升 7

    300个地级市的人口流动 8

    总量：跨省流动总量下降，更偏向于省内流动 8

    区域格局：东部吸纳减弱，中部和东北流出放缓 9

    300个地级市：从跨省到省内，从一线到省会 10

    原因：为何人口回流中西部、回流省内？ 12

    经济差距缩小和国内产业转移 12

    农民工和大学生的就业偏好变化 13

    人口流动如何影响消

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