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小区物业管理规范与投诉处理手册（执行版）

第1章总则与职责分工

1.1物业管理范围界定

本手册明确界定物业管理范围涵盖住宅区、商业综合体及园区内的公共空间、基础设施及附属设施，具体包括小区内的道路、绿地、围墙、绿化树木、路灯、监控摄像头、消防栓、排水管网、电梯轿厢、单元门厅、公共走廊、屋顶花园、地下车库出入口及电梯厅等。对于非本小区管辖的公共区域（如周边街道、相邻小区公共区域），以及小区外部的市政道路、公共停车场、政府机关办公场所等，明确不属于本小区物业管理范围，由相关行政主管部门或业主委员会另行委托管理。

界定标准依据《民法典》第二百七十一条及《物业管理条例》第二条，以“专有部分”与“共有部分”的划分为依据，业主仅对“专有部分”享有所有权，对“共有部分”享有共有和共同管理的权利，这是划分管理边界的核心法律基础。针对新建商品房交付时的公共配套设施（如会所、幼儿园、社区食堂），若尚未移交，其日常运营维护责任暂由业委会或物业暂代，待设施移交或达到可使用状态后，正式纳入物业管理范围，并建立台账进行移交记录。对于维修资金使用范围，依据《民法典》第九百四十条，本小区公共维修资金可用于房屋主体结构质量缺陷、电梯故障、外墙防水、公共照明、安防设施及公共设施设备的维修与更新改造，严禁用于非维修性支出。

明确界定“临时管理规约”与“物业服务合同”的边界，临时管理规约由业主大会制定