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物业管理条例与业主权益保障手册

第1章物业管理条例与业主权益保障手册

1.1物业管理定义与适用范围

依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这一概念明确了“物”的归属权与“人”的服务权分离的法律逻辑，是界定后续权利义务的基础。适用范围涵盖依法登记取得物业使用权的住宅、非住宅（如商业、办公、工业）及公共配套建筑。对于未依法取得使用权的临时建筑，不适用本条例；但在实际执行中，需参照地方性法规对临时建筑进行简易管理。

物业管理服务的边界清晰界定为“共有部分”与“专有部分”的区分。业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对共有部分享有共有和共同管理的权利。任何服务合同不得将专有部分的服务义务转嫁给全体业主，也不得将共有部分的维护责任完全免除。本条例适用于城市、县城、建制镇内的住宅小区、商业楼宇及公共配套设施。在实施过程中，对于老旧小区改造、保障性住房、老旧小区加装电梯等特殊场景，需结合当地住建部门发布的专项实施细则进行针对性管理。物业服务企业的准入资格必须依法取得物业服务许可证。未取得许可证擅自从事物业管理的，其出具的维修、养护、管理文件在法律上无效，相关费用纠纷可依法驳回。