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物业维修与维护指南（执行版）

第1章基础规范与责任界定

1.1业主与物业的权责关系

明确“专有部分”与“共有部分”的法律界限，依据《民法典》第二百七十一条，业主对其专有部分享有所有权，但不得违反法律、法规及管理规约损害公共利益。界定物业公司的法定义务范围，依据《物业管理条例》第二十五条，物业公司必须按照合同约定提供约定的服务，不得将物业服务范围转让给第三方。

厘清维修资金使用的法定程序，依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十条，涉及共用部位、共用设施设备的维修资金使用，必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。确立业主大会与业主委员会的决策权，依据《物业管理条例》第十一条，业主大会有权制定管理规约、选举业主委员会，并监督物业公司的服务质量。规范公共收益的归属与分配机制，依据《民法典》第二百八十二条，利用物业共用部位、共用设施设备产生的营业收入在扣除合理成本后，归业主共有，通常按建筑面积比例分配。

界定物业公司的服务边界，依据《物业服务收费管理办法》第七条，物业服务企业应提供保洁、保安、绿化、秩序维护等基础服务，不得利用业主的共有部分产生收益或擅自从事经营活动。

1.2维修管理的法律依据

以《民法典》物权编为核心，确立建筑物区分所有权制度，明确业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。以《物业管理条例》为行政法基础，规定物业服务合同是物业公