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2026年物业企业法律风险防范实务指南

核心术语定义

为统一全行业实操判定标准，本指南首先明确所有核心术语的法定内涵，所有表述均符合现行法律法规的明确要求：

第一，物业企业，指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的市场主体，2024年住建部取消物业服务一二级资质认定后，所有开展服务的物业企业必须在属地住房和城乡建设主管部门完成物业服务企业信息备案，未完成备案的企业不得承接任何住宅类物业服务项目。

第二，共有收益，指物业区域内利用业主共有部分产生的全部经营性收入，具体包含电梯广告收入、外墙广告收入、公共区域停车费扣除车位管理人30%运营成本后的剩余部分、公共场地摆摊收入、自动售货机场地费、快递柜场地使用费等全部类目，任何类目不得从共有收益中单独剔除。

第三，物业服务交接，指物业服务合同终止后，退出企业与新选聘的物业服务企业、业主委员会之间完成全部资料移交、设施设备查验、预收费用划转的全流程，法定强制交接时限为7日，不得通过合同约定延长该时限。

第四，安全保障义务，指物业企业按照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条要求，采取合理措施保护业主的人身、财产安全的法定义务，安全保障的最低执行标准符合GB/T44872-2024《住宅物业服务安全规范》的明确要求。

第五，合规催缴，指物业企业按照法定程序向逾期不缴纳物业费的业主追索费用的行为，禁止采取断水断电、限制业主进出小区、禁止