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物业管理服务与业主权益手册（执行版）

物业管理服务与业主权益手册（执行版）

第1章总则与业主权利

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主支付物业服务费用，而物业服务企业按照物业服务合同约定，对小区共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并向业主提供居住安全保障服务的活动。本手册中的“物业服务企业”特指依法取得《物业服务企业营业执照》并持有有效《物业服务许可证》的机构，其核心职责是提供全方位、专业化的居住服务，而非单纯的清洁或保安。

物业服务的适用范围涵盖住宅区、商业办公区、工业园区及各类保障性住房，但本手册主要聚焦于住宅小区物业管理场景，其适用对象为参与业主大会选举产生的全体业主。物业服务合同是界定双方权利义务的根本法律文件，依据《民法典》第九百三十七条，合同期限通常为一年，期满需经业主共同决定重新签订，方可自然终止。物业公司必须持有当地住建部门核发的《物业服务许可证》，该许可证是开展物业服务的法定前置条件，无证经营属于违法行为，业主有权拒绝支付费用。

本手册所指的“共用部位”包括外墙、屋顶、墙面、门厅、走廊、电梯、楼梯间、公共门厅、小区绿地、道路、人防工程等；“共用设施设备”则涵盖供水供电供气供热、消防设施、监控系统、电梯、水泵、垃圾转运站等。

1.2服务宗旨与基本原则