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2025年住宅小区物业收费与服务标准手册

第1章

1.1物业管理服务定义与范围界定

本手册严格依据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》（国务院令第379号）最新修订版，对“物业管理服务”进行法律层面的精准定义。物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主支付物业服务费，而物业服务企业按照物业服务合同约定，对小区共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，以及为业主社区提供的生活服务与管理活动。界定服务范围时，需明确区分“专有部分”（如业主住宅室内）与“共有部分”（如电梯、楼道、绿地、外墙等）。例如，在小区顶层住户无法使用公共空调时，该部分设施的维修养护责任属于共有部分，必须纳入物业服务范围，不得以“非自用”为由拒绝服务。

服务范围涵盖日常保洁、秩序维护、绿化养护、设施维修、社区文化活动组织及应急抢险救援等核心业务。对于新建商品房小区，服务范围还包括协助办理物业交割手续、装修监管及前期物业服务期间的管理过渡工作，确保从房屋交付到入住全生命周期的无缝衔接。在界定过程中，需依据建筑图纸、竣工资料及业主委员会出具的《物业服务范围确认书》作为核心依据。例如，若小区设有地下车库，其安防监控、照明系统、出入口管控等全部设施均属于物业服务范围，无论车位是否收费，其维护管理义务均不可免除。针对老旧小区改造后的物业服务，服务范围需动态调整。例如，在加装电梯过程中，涉及电梯轿厢、井道、外