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物业管理规范与维护手册

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其核心在于“契约化”与“专业化”的结合，既非单纯的政府行政指令，也非市场化的自由买卖，而是基于法律合同形成的权利义务共同体。本手册明确适用于所有依法取得《物业管理条例》规定的物业管理企业资质，并已在当地房管部门办理《物业服务许可证》的住宅小区、写字楼、工业园区及商业综合体。对于未办理许可证但实际提供公共服务的单位，参照本手册执行。

适用范围涵盖物业管理区域内全体业主（包括已购商品房、已售商品房、共有部分及业主共有的附属设施）、全体物业服务企业（含一级至特级资质企业）、物业管理行政主管部门、业主大会及其成员、以及参与业主权益维护的第三方专业机构。本手册特别强调，对于已建成但尚未选聘物业的“空置房”或“烂尾楼”项目，物业管理责任从开发商接管之日起即开始，直至业主大会选聘合格物业为止，开发商需承担相应的交接与过渡维护义务。在适用范围界定时，需严格区分“物业管理区域”与“物业管理范围”。前者指法律划定的特定地块，后者指该地块内具体的建筑单体及附属设施，二者是包含与被包含的关系，但管理权限须严格对应。

本手册不适用于农村自建房自管