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房地产投资项目评估与决策指南（执行版）

房地产投资项目评估与决策指南（执行版）

第一章项目概况与基础数据

第一节项目基本信息梳理

首先需要明确项目的核心定位与法律属性，例如“某市核心商务区综合体项目”需界定其是否为住宅、商业或混合用途，并确认其是否已取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，这是项目合法性的第一道门槛。必须详细记录项目的物理参数，如总建筑面积、建筑层数、容积率、绿地率等硬性指标，并核实这些参数是否符合当地最新的国土空间规划红线要求，防止因指标超标导致的规划调整风险。

需梳理项目的产权结构，明确土地使用权年限（通常为70年住宅）、土地使用权性质（出让或划拨）、剩余使用年限及是否存在抵押查封等法律瑕疵，确保资产权属清晰、可自由交易。应收集项目的历史沿革资料，包括项目的立项批复文件、可行性研究报告批复、环评批复、能评批复等关键行政许可文件，以证明项目已走完法定审批流程，具备开工条件。需核实项目的财务基础数据，包括初始投资总额、已投入资本金比例、在建工程账面价值及待摊投资构成，这些数据是后续折现计算和财务测算的基石。

必须识别项目周边的“软环境”指标，如交通接驳便利性（距离地铁站/高速路口距离）、配套服务配套（学校、医院、商业网点）及政策红利（如税收优惠、产业导向），这些隐性因素直接决定项目的市场溢价能力。

第二节项目地理位置与宏观环