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物业管理法规与实务操作手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对共有部分和非共有部分进行共用设施设备的维护、修缮、装饰，以及通过业主大会或者业主委员会依法对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并提供相应的服务。②本手册适用于城市住宅小区、商业综合体、写字楼及产业园区等各类建筑区划内的物业管理活动，明确了物业服务的边界与核心内容。物业管理活动必须遵循《中华人民共和国民法典》及地方性物业管理条例，必须依法设立物业服务企业，必须实行市场化运作。④服务范围涵盖房屋建筑、共用设施设备、环境卫生、绿化养护、秩序维护、安全保卫、社区文化及商业服务等八大核心板块，缺一不可。⑤业主是物业管理的直接责任主体，享有知情权、参与权和监督权；物业服务企业是提供服务的专业机构，承担受托管理义务；政府监管部门负责宏观指导与行业监管。本章节确立了“业主自治、政府监管、企业服务”三位一体的治理结构，所有管理行为均需在法定框架内开展，确保物业管理的合法性与规范性。

1.2物业服务企业资格要求

物业服务企业必须具备有效的营业执照，经营范围必须包含物业管理服务，并持有工商行政管理部门核发的合法经营资质。②企业必须取得由县级以上人民政府房地产行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书，这是开展物业服务的法定门槛。企业应当具备与承接的物业规模相适应的专业技术人员、管理人员和工程技术