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2025年物业管理与业主权益保护手册

第1章物业基础与法律法规

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该活动具有双重主体性，既包含业主作为权利主体的参与权，也包含物业服务企业作为服务主体的执行权，二者通过契约关系共同实现物业保值增值的目标。

适用范围涵盖住宅、商业办公、公共建筑及社区养老、托育等所有依法管理的物业项目，无论其规模大小、业态类型如何，均适用本章节所述的通用法律原则。物业管理活动必须遵循“专物专用、一物一业”的原则，即同一栋建筑内的不同功能区域（如住宅区、商业区、办公区）需分别聘请不同的物业服务企业，不得混用。业主大会是物业管理活动的最高决策机构，其决策事项必须经双三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主参加，方可通过。

物业服务企业承接物业时，必须查验业主委员会备案的物业服务合同，并核实物业图纸、设施设备清单及前期物业服务协议，确保“账实相符”。

1.2业主大会与业主委员会运作规范

业主大会会议分为临时业主大会和定期业主大会，定期会议原则上每半年召开一次，临时会议可由50%以上业主提议或20%以上业主书面提议召开。业主委员会成员由业主大会选举产生，任期不得超过五年