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物业管理与物业收费手册

第1章总则

1.1物业管理定义与性质

物业管理是指业主对共有部分享有权利，并对共有部分和不享有权利但利用业主共同决定设立的专项设施、设备和场地等，负有义务，并为此向物业服务人支付相应费用的活动。物业管理具有双重属性，即“服务属性”与“财产属性”的辩证统一。一方面，它属于社会服务范畴，旨在通过专业化服务提升居住品质；另一方面，它涉及对建筑物及其附属设施的所有权、使用权和收益权的法律界定。

物业管理在法律上属于合同关系，依据《民法典》合同编及物业管理条例，物业服务人通过提供管理服务获取报酬，而业主通过支付物业费获得管理服务成果。物业管理在物理空间上表现为对公共区域（如电梯、楼道、绿地）的维护，在管理对象上涵盖了对业主共有部分（如屋顶、外墙、地下室）的修缮与更新。物业管理在时间维度上具有持续性，通常以建筑物竣工交付使用或业主大会通过选聘物业服务企业之日起为起始点，直至建筑物自然报废或业主大会决定终止服务。

物业管理在功能上侧重于预防性维护，通过定期巡检、设备保养和日常清洁，将故障消灭在萌芽状态，而非等到设备损坏后再进行维修。

1.2物业服务目标与范围

物业服务目标是指物业服务企业通过实施物业服务，期望达到的服务效果、业主满意度及社区和谐程度的总体愿景。物业服务范围通常依据《物业服务合同》明确约定，包括公共区域的管理、共用设施的维护、环境卫生的保洁、安全保