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物业费收缴与业主权益保护手册

第1章物业收费基本情况与政策依据

1.1物业费的定义与构成范围

物业费是指物业服务企业依据物业服务合同约定，向业主或使用人提供的房屋及共用设施设备的日常维护、管理、清洁、绿化、安保及公共秩序维护等服务所收取的费用。它是业主履行“支付维护义务”的核心对价，直接决定了物业服务的品质与水平。根据《物业管理条例》第四十一条，物业服务费用由物业服务企业向业主收取，其构成范围严格限定于业主专有部分及共有部分的维护成本，严禁将应由业主承担的费用转嫁给物业服务企业，或向物业公司以外的第三方转嫁。

在财务核算上，物业费通常分为“专项维修资金”和“日常运行维护费”两部分。日常运行维护费用于支付日常维修、养护、清洁、绿化、秩序维护等费用；而专项维修资金则专款专用，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。依据住建部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），物业费定价需遵循“合理、公开、公平”原则，且必须符合国家规定的收费标准，任何单位和个人不得擅自提高或降低标准，违者将面临行政处罚。在实际操作中，物业费的构成应包含人员成本（工资、社保）、能耗成本（水电气）、物料耗材成本、税费、利润以及合理的运营成本。若物业服务企业通过虚增人员编制、虚增能耗数据等方式抬高报价，属于典型的恶意涨价行为，业主有权拒绝支付。

对于老旧小区或