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房地产评估方法与规范手册

第1章总则与基本原则

1.1评估目的与适用范围

本章旨在明确房地产评估的核心目标，即通过科学、客观的方法，对特定房地产价值进行公允衡量，为政府征收补偿、司法诉讼、信贷融资及企业并购等经济活动提供权威的数据支撑。适用范围界定为依法登记或备案的国有土地、商业、住宅、工业及非住宅房地产，涵盖从新建商品房到成熟期存量物业的全生命周期，不涵盖未依法登记的违建或权属不清的资产。

评估对象需满足“四证齐全”原则，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或竣工验收备案表）及商品房销售许可证，确保资产法律状态清晰。评估价值类型需根据委托方需求确定，常见类型包括市场价值（假设正常交易）、投资价值（考虑特定用途或未来收益）、清算价值（假设强制变现）及残余价值（假设持有至到期）。评估方法选择遵循“合法、合规、科学、公正”原则，优先采用市场比较法，辅以收益法和成本法，严禁采用主观臆造或未经验证的非市场数据作为主要依据。

评估结论必须基于充分的市场调研和现场踏勘，若发现被评估对象存在重大权属瑕疵、物理损坏或功能受限，评估师需如实披露并调整评估价值，不得隐瞒风险。

1.2评估依据与法律框架

法律法规体系包括《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及《评估机构管理办法》等，确立