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(2025年)湖北省随州市法官逐级遴选考试题及答案

案例分析题（30分）

2023年5月，随州市曾都区居民张某（68岁，农村户籍）与武汉市居民李某（42岁，城镇户籍）签订《房屋买卖协议》，约定张某将其位于曾都区某村的自建房屋（宅基地使用权登记在张某名下）以38万元出售给李某，李某当日支付全款，张某交付房屋钥匙，但未办理宅基地使用权及房屋所有权变更登记。2024年3月，因随州市城市新区规划，该房屋被纳入征收范围，征收部门评估房屋及地上附着物补偿款为85万元。张某以“农村宅基地房屋不得向城镇居民转让”为由，向曾都区法院起诉，请求确认《房屋买卖协议》无效，要求李某返还房屋，并主张征收补偿款归其所有。李某辩称协议有效，且其已实际占有房屋，应获得征收补偿款。

问题：1.案涉《房屋买卖协议》是否有效？请结合《民法典》及相关司法解释分析。（10分）

2.若协议被认定无效，房屋征收补偿款应如何分配？请说明理由。（10分）

3.本案中，李某能否以“善意取得”主张房屋所有权？为什么？（10分）

答案要点：

1.协议无效。根据《民法典》第153条第1款，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，但并未直接禁止宅基地房屋向城镇居民转让；然而，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒