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城市更新中历史街区商户租金溢价的形成机制与租金管制协调路径——基于文旅文创产业聚集区商铺租金历史变动大数据的实证

摘要

随着我国城市更新从单纯的物质空间改造转向存量资产的文化赋能与业态重构，历史街区作为承载都市文脉与新型消费的重要空间载体，其商业化开发引发的租金异常波动问题日益凸显。在此背景下，文旅文创产业的过度聚集极易催生历史街区商户的租金溢价红利与空间排他效应，进而导致原生文化生态的碎片化。本文采用空间计量经济学、城市社会学与大数据文本分析的交叉视角，以我国东部发达地区四个典型历史文化街区在过去十年间的数十万条商铺租金历史变动大数据为核心研究对象。本文通过构建空间滞后模型、租金溢价特征价格模型以及商户生存风险函数，系统探讨了历史街区商铺租金溢价的内在生成机理与演进轨迹。实证结果显示，文旅文创产业的聚集密度对租金溢价具有显着的正向非线性驱动作用。当聚集度跨越特定临界点时，空间外部性将转化为剧烈的租金挤出效应，导致小微文化商户的非正常清退率激增。基于此，本文通过引入动态弹性租金管制干预，实验观测单元内的商户非正常清退率在一年内下降了百分之四十二点五，文化街区生态多样性保持指数提升了百分之三十八点六。这一发现在深层次上证明了历史街区租金治理的逻辑起点应是打破单纯的市场唯数额论，转向实现公共资源价值红利、文化产权保护与商业经营秩序的动态衡平。

关键词：城市更新；历史街区；租金溢价；文旅