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房产交易流程与合同规范手册

第1章交易前的尽职调查与资格核验

1.1房源实地勘验与价值评估

首先需前往房屋所在社区或物业服务中心，获取该房源的原始测绘报告及房产证复印件，重点核对房屋的实际建筑面积、套内面积与房产证登记面积是否一致，若存在差异需要求开发商或物业出具书面说明，并核实是否存在违建或超面积扩建情况。实地勘验时，应使用卷尺对房屋进行全方位测量，确认层高（通常以2.8米为理想标准）、得房率及公摊面积比例，同时观察户型布局、采光通风状况及装修质量，确保房源描述与实物相符。

结合房屋地段、周边竞品房价及房屋剩余年限，利用简易公式（如参考当地二手房指导价）计算理论市场价值，并参考近期同小区成交记录，对房源进行初步价值锚定，避免支付过高或过低价格。在勘验过程中，需特别留意房屋是否存在漏水、渗水、墙体裂缝等结构性隐患，通过观察墙体颜色、敲击声音及查看渗水痕迹，评估房屋的安全性与居住舒适度。检查房屋附属设施是否齐全，如电梯、车位、储藏室及小区绿化维护情况，确认房屋是否具备正常交付使用的物理条件，排除因设施缺失导致的交易障碍。

记录房屋周边的交通、商业配套及学校资源，估算通勤时间与生活便利度，并结合个人家庭实际需求，对房屋的市场价值进行综合修正，形成最终的估价结论。

1.2产权清晰度核查与抵押查封查询

登录当地不动产登记中心官网或前往窗口，输入房屋不动产权证编号